中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告

　　跟據(jù)國(guó)家信息中心的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告，2007年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)中趨穩(wěn)，其GDP增長(zhǎng)為9.5%，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)20%。因此，明年的宏觀經(jīng)濟(jì)政策將穩(wěn)中偏緊，并繼續(xù)以抑制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)為核心，進(jìn)一步鞏固2006年宏觀調(diào)控的成果。如果宏觀調(diào)控能夠把握住國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之主線(xiàn)，其他問(wèn)題也就會(huì)迎刃而解。因?yàn)榫湍壳敖?jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控關(guān)鍵所在。

　　市場(chǎng)走向是多方力量博弈的結(jié)果。房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其特殊性，政策影響的力量應(yīng)該會(huì)更大一些。近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)不斷。特別是2006更是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策出臺(tái)最多的一年，有國(guó)六條、國(guó)六條細(xì)則，有征收二手房交易所得稅的、限制外資進(jìn)入的、有土地宏觀調(diào)控與管理、銀行信貸政策等，可以說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)方面都有新規(guī)定出來(lái)。但我們政策的出發(fā)點(diǎn)是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，實(shí)際上為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格作了一個(gè)隱性擔(dān)保，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格就很難向下調(diào)整。因?yàn)?，在市?chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房?jī)r(jià)的變化應(yīng)該由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定而不是由政府的政策來(lái)穩(wěn)定。這幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)為什么會(huì)越是調(diào)控越是上漲，盡管其中的原因有很多，但其中重要原因與政府這樣的隱性擔(dān)保有關(guān)。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)信息的不真實(shí)特別是價(jià)格信息的不真實(shí)使決策者對(duì)市場(chǎng)的判斷產(chǎn)生偏差，因此而出臺(tái)的政策也就出現(xiàn)偏差。在任何市場(chǎng)體系中，價(jià)格是市場(chǎng)最為核心的信息。它既反映了市場(chǎng)供求關(guān)系的信息，也反映了市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制及市場(chǎng)當(dāng)事人的利益關(guān)系。目前房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系是以各地方一手房的平均房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算的。這種平均房?jī)r(jià)不科學(xué)也不規(guī)范，因?yàn)橛靡皇址坎煌漠a(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格比較是無(wú)法來(lái)確定這些產(chǎn)品漲跌的，而且也容易為各地方政府來(lái)操縱當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)變化。從市場(chǎng)的意義上說(shuō)，用一個(gè)地方不同時(shí)期的一手房平均房?jī)r(jià)作比較，其實(shí)是在用不同的東西在比較，不一樣?xùn)|西不一樣的價(jià)格如何來(lái)確定其是漲是跌呢？只有二手房市場(chǎng)價(jià)格的變化，同一東西在不同時(shí)期表現(xiàn)為不同的價(jià)格，這才能反映房?jī)r(jià)的漲跌。

　　還有，這個(gè)價(jià)格是一個(gè)地方一手房的平均價(jià)格，而一手房的開(kāi)盤(pán)多少、什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)又基本上掌握在地方房管部門(mén)手上，房?jī)r(jià)在當(dāng)?shù)卣种芯涂梢愿鶕?jù)中央政府的需要來(lái)操縱自如了。比如，當(dāng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)高了可以多開(kāi)盤(pán)一些遠(yuǎn)郊的房子把整個(gè)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)拉低；如果當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)低了，就多開(kāi)盤(pán)一些城市中心的樓盤(pán)來(lái)抬高當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)。

　　我們可以從這幾年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度來(lái)看（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)），多數(shù)地方每年房?jī)r(jià)上漲都不會(huì)超過(guò)10%，如從1999-2004年5年全國(guó)平均房?jī)r(jià)累計(jì)上漲僅19.3%，每年不會(huì)超過(guò)4%；2005年上漲為7.6%；2006年1-3季度分別上漲5.5%、5.6%、5.5%。如果國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)真是這樣一個(gè)漲幅，那么國(guó)內(nèi)居民可支配收入的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這樣一個(gè)上漲的幅度。在這種情況下，政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控不是多此一舉嗎？

　　事實(shí)上，幾年來(lái)中央政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，問(wèn)題就在于實(shí)際的房?jī)r(jià)上漲得離譜了。比如，2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有得到一定程度遏制，反而全面飚升。如深圳，2006年前三季度整體房?jī)r(jià)同比上漲19.66%的情況下，福田、南山以及寶安三個(gè)區(qū)域的住房?jī)r(jià)格分別漲了5-6成，其中，144平方米以上的非普通住宅，福田區(qū)漲幅高達(dá)156%。這種房?jī)r(jià)飚升已經(jīng)開(kāi)始蔓延到全國(guó)，即使在一些邊遠(yuǎn)省份的縣城也是如此。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，1-9月完成投資額1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.3%，比上年同期快2.1個(gè)百分點(diǎn)，高于2005年19.8%的4.5個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅投資同比增長(zhǎng)29.5%，比上年同期加快8個(gè)百分點(diǎn)。而且房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)已經(jīng)從以往的東部沿海及特大城市向內(nèi)地二線(xiàn)以下的城市轉(zhuǎn)移。比如2006年1-10月份東部、中部、西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)分別為19.3%、34.2%、33.4%，即東部房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)不僅不減，反而房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱已經(jīng)由東部向中西部或全國(guó)蔓延，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)投資過(guò)熱要想降下來(lái)是不容易了。

　　2006年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金20592億元，同比增長(zhǎng)幅度29.2%，資金總額同比增長(zhǎng)了4652億元。而2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增長(zhǎng)最快的有國(guó)內(nèi)銀行貸款，同比增長(zhǎng)為46%（2005年同比增長(zhǎng)為15.%），金額同比增長(zhǎng)為1368億元；利用外資同比增長(zhǎng)為39.2%（2005年同比增長(zhǎng)為24.3%），金額同比增長(zhǎng)為81億元,其中外商直接投資同比增長(zhǎng)為73.3%（2005年同比增長(zhǎng)為24.3%），金額同比增長(zhǎng)為90億元；自有資金同比增長(zhǎng)為22.7%（2005年同比增長(zhǎng)為37.9%），遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2005年的增長(zhǎng)速度，金額同比增長(zhǎng)1249億元；其他資金來(lái)源同比增長(zhǎng)為26.8%（2005年同比增長(zhǎng)為13.6%），金額同比增長(zhǎng)為1968億元，其中定金及預(yù)收款（一般是指居民住房預(yù)售資金）同比增長(zhǎng)為-0.2%（2005年同比增長(zhǎng)為10.2%），金額同比增長(zhǎng)減少了12億元。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金的快速增長(zhǎng)主要來(lái)源來(lái)看，主要表現(xiàn)以下幾個(gè)方面，一是國(guó)內(nèi)銀行信貸，二是其他資金來(lái)源，三是利用外資。從上面的數(shù)據(jù)來(lái)看，2006年房地產(chǎn)利用外資增長(zhǎng)幅度是較快，但由于往年的基數(shù)小，利用外資增加金額的比重仍然十分微?。▋H占1.39%）。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增長(zhǎng)主要是銀行信貸及其他資金來(lái)源兩個(gè)方面。