中國宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測報告

　　跟據(jù)國家信息中心的經(jīng)濟(jì)預(yù)測報告，2007年中國的經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)中趨穩(wěn)，其GDP增長為9.5%，固定資產(chǎn)投資同比增長20%。因此，明年的宏觀經(jīng)濟(jì)政策將穩(wěn)中偏緊，并繼續(xù)以抑制固定資產(chǎn)投資過快增長為核心，進(jìn)一步鞏固2006年宏觀調(diào)控的成果。如果宏觀調(diào)控能夠把握住國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展之主線，其他問題也就會迎刃而解。因?yàn)榫湍壳敖?jīng)濟(jì)形勢來看，房地產(chǎn)市場仍然是國內(nèi)宏觀調(diào)控關(guān)鍵所在。

　　市場走向是多方力量博弈的結(jié)果。房地產(chǎn)市場由于其特殊性，政策影響的力量應(yīng)該會更大一些。近幾年來，國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)不斷。特別是2006更是房地產(chǎn)市場宏觀政策出臺最多的一年，有國六條、國六條細(xì)則，有征收二手房交易所得稅的、限制外資進(jìn)入的、有土地宏觀調(diào)控與管理、銀行信貸政策等，可以說，對于房地產(chǎn)市場各個方面都有新規(guī)定出來。但我們政策的出發(fā)點(diǎn)是為了穩(wěn)定房價，實(shí)際上為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格作了一個隱性擔(dān)保，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格就很難向下調(diào)整。因?yàn)?，在市場?jīng)濟(jì)中，房價的變化應(yīng)該由市場供求關(guān)系來決定而不是由政府的政策來穩(wěn)定。這幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的房價為什么會越是調(diào)控越是上漲，盡管其中的原因有很多，但其中重要原因與政府這樣的隱性擔(dān)保有關(guān)。

　　同時，房地產(chǎn)信息的不真實(shí)特別是價格信息的不真實(shí)使決策者對市場的判斷產(chǎn)生偏差，因此而出臺的政策也就出現(xiàn)偏差。在任何市場體系中，價格是市場最為核心的信息。它既反映了市場供求關(guān)系的信息，也反映了市場的運(yùn)作機(jī)制及市場當(dāng)事人的利益關(guān)系。目前房價統(tǒng)計指標(biāo)體系是以各地方一手房的平均房價來計算的。這種平均房價不科學(xué)也不規(guī)范，因?yàn)橛靡皇址坎煌漠a(chǎn)品進(jìn)行價格比較是無法來確定這些產(chǎn)品漲跌的，而且也容易為各地方政府來操縱當(dāng)?shù)胤績r變化。從市場的意義上說，用一個地方不同時期的一手房平均房價作比較，其實(shí)是在用不同的東西在比較，不一樣?xùn)|西不一樣的價格如何來確定其是漲是跌呢？只有二手房市場價格的變化，同一東西在不同時期表現(xiàn)為不同的價格，這才能反映房價的漲跌。

　　還有，這個價格是一個地方一手房的平均價格，而一手房的開盤多少、什么時候開盤又基本上掌握在地方房管部門手上，房價在當(dāng)?shù)卣种芯涂梢愿鶕?jù)中央政府的需要來操縱自如了。比如，當(dāng)當(dāng)?shù)胤績r高了可以多開盤一些遠(yuǎn)郊的房子把整個當(dāng)?shù)胤績r拉低；如果當(dāng)?shù)胤績r低了，就多開盤一些城市中心的樓盤來抬高當(dāng)?shù)仄骄績r。

　　我們可以從這幾年國內(nèi)房價上漲幅度來看（國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)），多數(shù)地方每年房價上漲都不會超過10%，如從1999-2004年5年全國平均房價累計上漲僅19.3%，每年不會超過4%；2005年上漲為7.6%；2006年1-3季度分別上漲5.5%、5.6%、5.5%。如果國內(nèi)的房價真是這樣一個漲幅，那么國內(nèi)居民可支配收入的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這樣一個上漲的幅度。在這種情況下，政府對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控不是多此一舉嗎？

　　事實(shí)上，幾年來中央政府對國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，問題就在于實(shí)際的房價上漲得離譜了。比如，2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，國內(nèi)房價不僅沒有得到一定程度遏制，反而全面飚升。如深圳，2006年前三季度整體房價同比上漲19.66%的情況下，福田、南山以及寶安三個區(qū)域的住房價格分別漲了5-6成，其中，144平方米以上的非普通住宅，福田區(qū)漲幅高達(dá)156%。這種房價飚升已經(jīng)開始蔓延到全國，即使在一些邊遠(yuǎn)省份的縣城也是如此。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，1-9月完成投資額1.3萬億元，同比增長24.3%，比上年同期快2.1個百分點(diǎn)，高于2005年19.8%的4.5個百分點(diǎn)。其中商品住宅投資同比增長29.5%，比上年同期加快8個百分點(diǎn)。而且房地產(chǎn)投資快速增長已經(jīng)從以往的東部沿海及特大城市向內(nèi)地二線以下的城市轉(zhuǎn)移。比如2006年1-10月份東部、中部、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資增長分別為19.3%、34.2%、33.4%，即東部房地產(chǎn)投資增長不僅不減，反而房地產(chǎn)市場的投資過熱已經(jīng)由東部向中西部或全國蔓延，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)投資過熱要想降下來是不容易了。

　　2006年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金20592億元，同比增長幅度29.2%，資金總額同比增長了4652億元。而2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長最快的有國內(nèi)銀行貸款，同比增長為46%（2005年同比增長為15.%），金額同比增長為1368億元；利用外資同比增長為39.2%（2005年同比增長為24.3%），金額同比增長為81億元,其中外商直接投資同比增長為73.3%（2005年同比增長為24.3%），金額同比增長為90億元；自有資金同比增長為22.7%（2005年同比增長為37.9%），遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2005年的增長速度，金額同比增長1249億元；其他資金來源同比增長為26.8%（2005年同比增長為13.6%），金額同比增長為1968億元，其中定金及預(yù)收款（一般是指居民住房預(yù)售資金）同比增長為-0.2%（2005年同比增長為10.2%），金額同比增長減少了12億元。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的快速增長主要來源來看，主要表現(xiàn)以下幾個方面，一是國內(nèi)銀行信貸，二是其他資金來源，三是利用外資。從上面的數(shù)據(jù)來看，2006年房地產(chǎn)利用外資增長幅度是較快，但由于往年的基數(shù)小，利用外資增加金額的比重仍然十分微?。▋H占1.39%）。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長主要是銀行信貸及其他資金來源兩個方面。